Qué Hacer para Mantener la Vigencia de Opción a Compra-Venta de un Inmueble

Cuando el proceso de opción a compra-venta se dilate, es importante firmar y autenticar una prórroga del acuerdo por vencer.

Al existir retraso en la conclusión de la negociación, es importante, especialmente para el comprador, renovar el documento de opción a compra-venta antes que venza el plazo de vigencia que en el caso particular se haya establecido.

Aproximadamente 15 días antes del vencimiento del contrato, ambas partes deben elaborar otro documento (con la debida asistencia de un Abogado) que ratifique sus compromisos de cerrar la negociación tal como lo han planteado de antemano.

Los contratantes deben acordar los términos en los cuales quedará planteada la prórroga con el fin de evitar inconvenientes futuros. Generalmente la prórroga se plantea de manera idéntica al acuerdo previo, pues en este caso solo se difiere el lapso de vigencia del mismo.

Sin importar si la renovación se pacta a 120 días o un plazo más corto, lo recomendable es su autenticación ante Notaría a los fines de blindar la negociación.

Una vez que se firme la prórroga, el comprador debe hacer la notificación al banco que le otorgará el crédito, de ser caso, presentando el nuevo documento.

En caso que la negociación se retrase debido a que el vendedor no ha logrado reunir todos los requisitos, o a cualquier otra causa imputable a él, éste está en la obligación de informarlo oportunamente al comprador, y el lapso de vigencia del contrato deberá prorrogarse automáticamente en igual proporción al retraso. Sin embargo, es importante que el documento establezca cláusulas que regulen estas situaciones.

El vencimiento de la opción a compra-venta resulta un riesgo debido a que las partes, o alguna de ellas, podría(n) pretender modificar los términos de la negociación.

Podría ocurrir que el vendedor se valga del vencimiento para aumentar el costo del inmueble o  para disolver el contrato reintegrando en este caso al comprador "sólo parte de la inicial". 

Por tal motivo es importante contratar un Abogado que asesore de manera imparcial a ambas partes, plasmando en el contrato cláusulas que protejan los intereses tanto de vendedor como de comprador.

Carla Delascio

Abogado

Derecho para no Abogados

Los Condominios No Necesitan de Asociaciones Civiles para su Actuación o Representación

Ocurre que ahora distintas autoridades o empresas de servicios exigen a comunidades que viven en propiedad horizontal, que ante ellos se presente la "asociación civil" que representa al condominio, cuando los administradores de tales condominios pretenden realizar sus funciones. Por ejemplo, para la apertura o manejo de cuentas bancarias. Conozco un caso de un condominio lamentablemente perjudicado por la intervención de un banco, a la que le exigen que se apersonen los miembros de la asociación civil que representa el condominio, y desconocen a los administradores.

Inclusive el Registro Subalterno parece tener como protocolo que los condominios se agrupen en forma de asociación civil. He ido al registro a presentar reformas del documento o del reglamento de condominio acordada por los propietarios, y funcionarios me han indicado que debo constituir una asociación civil que agrupe a los copropietarios y los represente. No me explico por qué ahora parece ignorarse el régimen de representación de los comuneros establecido en la Ley de Propiedad Horizontal.

La Ley de Propiedad Horizontal, ley que regula la materia de propiedad de apartamentos, establece un régimen de funcionamiento de la vida organizativa de ese condominio. La ley dispone la existencia de órganos que sirven para manejar los asuntos de la vida vecinal en ese condominio. La estructura básica parte de una Asamblea de Propietarios, que agrupa a los comuneros, y que nombra a las autoridades del condominio, que se encargan de la administración, cuales son la Junta de Condominio y el Administrador. 

El Administrador es una persona con suficientes poderes para representar los intereses del condominio, pudiendo incluso representar en juicio a la comunidad asistido por abogados y otorgar poderes a tales efectos (artículo 20 letra "e" de la Ley de Propiedad Horizontal). Entonces, acá opera la premisa básica de que, quien puede lo más puede lo menos. Si el Administrador puede actuar en un proceso judicial, con más razón lo puede hacer ante particulares.

Por otro lado, en el Reglamento de Condominio, los copropietarios tienen una norma creada por la ley para que ellos se den su propio régimen de convivencia. No tienen que crear una asociación civil o cualquier otra forma organizativa para tal efecto, que además la ley no los obliga. Recuérdese que en democracia existe la libertad o el derecho de asociarse, y no el deber de asociarse, pues es una facultad del ciudadano hacerlo, así que mal puede cualquier organismo o autoridad exigir a los vecinos de un edificio que se reúnan como asociación para poder velar por sus derechos, máxime cuando existe un aparato legal dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal que dispone de manera amplia y suficiente el régimen de los condominios.

Por lo tanto, mientras tengan orden y sepan aprovechar las herramientas de la ley que los rige, no hace falta a los copropietarios auxiliarse de figuras asociativas para poder funcionar y actuar cabalmente. 

Rafael Álvarez A.
Abogado
Derecho para no Abogados
2011

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